Элементы сравнения аналогов с объектом оценки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Элементы сравнения аналогов с объектом оценки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.
Плюсы и минусы сравнительного метода
Сравнительный подход имеет ряд плюсов и минусов, которые исследователь должен учитывать в своей работе. Что касается положительных сторон, то они следующие:
- Метод позволяет отразить актуальную и реальную ситуацию по отношению к исследуемому объекту или явлению.
- Все данные статистически обоснованы.
- В процессе исследования можно вносить корректировку сравниваемых явлений или объектов.
- При наличии большого количества информации метод очень прост в осуществлении и дает надежные и достоверные результаты.
Движимое имущество: раздел 4. Сравнительный подход к оценке
Этапы доходного подхода:
- Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
- Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. - Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
— операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплуатации объекта; — фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской
задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); — резервы — издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. - Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
- Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта
- рыночной стоимости.
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
- Объект не должен быть уникальным.
- Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
- Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Методы сравнительного подхода в оценке машин и оборудования
Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:
- отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;
- определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;
- определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.
После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.
К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.
Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.
Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.
Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.
К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:
- Тип и класс здания;
- Географическое месторасположение;
- Площадь;
- Этаж;
- Состояние, качество отделки;
- Строительные характеристики;
- Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
- Благоустроенность территории;
- Развитость инфраструктуры;
- Престижность района и многое другое.
Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.
В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.
Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.
4.3.1. Направление внесения корректировок:
- повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
- понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).
4.3.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке машин и оборудования:
| № п/п | Наименование | Комментарий |
|---|---|---|
| Характеристики сделки | ||
| 1 | Дата оферты /сделки | Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки. |
| 2 | Тип информации | Сделка / предложение. |
| 3 | Условия финансирования | Например:
|
| 4 | Базис поставки | |
| 5 | Необходимость уплаты дополнительных платежей | Например:
|
| Характеристика передаваемых прав | ||
| 6 | Передаваемые права на объект и его составные части | |
| 7 | Обременения | |
| Физические характеристики | ||
| 8 | Производительность | |
| 9 | Мощность | |
| 10 | Техническое состояние | |
| 11 | Комплектация | Например, наличие запасных частей |
Определение корректировки на физическое состояние
Обоснование выбора аналогов
При обосновании выбора объектов-аналогов, оценщики исходили из их конструктивной схожести, и технических характеристик и возраста объекта оценки и объектов-аналогов.
Корректировка на уторговывание (Куторг).
Вторичный рынок движимого имущества имеет ряд специфических черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи. В соответствии с аналитическими заключениями стандартные скидки составляют от 0% до 20%.
Основными факторами, влияющими на величину данной корректировки, являются: физический износ, комплектация (модификация) и год выпуска.
Основным фактором при исчислении данной корректировки является отличие выбранных сопоставимых объектов от объекта оценки как по состоянию, вызванного имеющимися износами, так и по модификации и году выпуска.
Корректировка на физическое состояние определяется на основании сравнения величин физического износа объекта оценки и сопоставимого объекта.
Сопоставимому объекту на основании экспертной шкалы для определения износа присваивается величина физического износа. Для объекта оценки величина физического износа определена в рамках затратного подхода. Таким образом, величина корректировки на физическое состояние определялась путем приведения степени износа сопоставимых объектов к степени износа объекта оценки по следующей формуле:
Кфиз.сост. = (1 – Ио/100) / (1 – Ис/100), где
Ио – износ объекта оценки, %,
Ис – износ сопоставимого объекта, %.
Корректировка на год выпуска определяется на основании срока эксплуатации объекта оценки и сопоставимого объекта. Чем больше срок эксплуатации сравниваемых объектов, тем менее значительно фактор срока эксплуатации влияет на стоимость. Наибольшего значения корректировка по году выпуска может достигать при сроке эксплуатации сравниваемых объектов не более 5-7 лет. При большем сроке эксплуатации фактор года выпуска теряет свою актуальность, и большее значение придается другим факторам, в частности техническому состоянию и комплектации. Проводя мониторинг вторичного рынка оборудования, и основываясь на накопленном опыте, Оценщик пришел к следующему выводу:
— При сроке эксплуатации сравниваемых объектов (объект оценки и сопоставимый объект) не более 5-7 лет величина корректировки на год выпуска может принимать значение в пределах 0-10 % за каждый год;
— При сроке эксплуатации сравниваемых объектов более 7 лет величина корректировки на год выпуска может принимать значение в пределах 0-5 % за каждый год.
— В отдельных случаях при значительно большем сроке эксплуатации (более 15-20 лет) корректировка на год выпуска может не применяться.
Пример расчета стоимости Термопластавтомат KuAsy 170/55-40 с помощью методов сравнительного подхода:
| Характеризующие параметры | Оцениваемый объект | Объект сравнения №1 | Объект сравнения №2 | Объект сравнения №3 |
| Описание | Состояние неудовлетворительное | Состояние удовлетворительное | Состояние условно пригодное | Состояние удовлетворительное |
| Процент физического износа | 80% | 60% | 75% | 60% |
| Стоимость предложения с НДС | Х | 90000 руб. | 70000 руб. | 100000 руб. |
| Корректировка на уторговывание | Х | 0,95 | 0,95 | 0,95 |
| Корректировка на физическое состояние | Х | = (1-80%/100%) / (1-60%/100%) = 0,50 | = (1-80%/100%) / (1-75%/100%) = 0,80 | = (1-80%/100%) / (1-60%/100%) = 0,50 |
| Корректировка на комплектацию | Х | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Корректировка на год выпуска | Х | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Скорректрованная стоимость, руб. | Х | 42750р. | 53200р. | 47500р. |
| Вес аналога | Х | 0,33 | 0,33 | 0,33 |
| Средневзвешенная стоимость | 47300 руб. |
Таблица 19. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
Поправка на комиссионное вознаграждение посредника
Если товар-аналог относится к фирме, поставляющей товары в страну, куда экспорт законодательно предусмотрен только через местных посредников, то цену нужно скорректировать на величину комиссионного вознаграждения. Диапазон комиссионного вознаграждения в зависимости от объема поставок может составлять от 1 до 10%. Соответственно, размер поправки на комиссию посредника равен 0,9-0,99.
Пример
|
Поставляемый товар |
Товар-аналог |
|
|
Модель |
«Ford Taurus» |
BMW |
|
Размер комиссионного вознаграждения посреднику |
2% |
|
|
Поправка |
0,98 |
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования, транспортных средств
Затратный подход к оценке стоимости машин, оборудования, транспортных средств.
Основные подходы и методы оценки стоимости машин, оборудования, транспортных средств.
Затратный подход наиболее успешно используется при оценке переоборудованных, эксклюзивных, раритетных автомототранспортных средств (АМТС), их комплектующих. Кроме того, затратный подход успешно используется для корректировки стоимости объектов, имеющих незначительные повреждения (дефекты) или имеющих дополнительное оборудование или при отсутствии некоторых элементов базовой комплектации (некомплектность).
Стоимость объектов оценки определяется затратным подходом с помощью следующих методов:
· поагрегатный (поэлементный) расчет;
· расчет по цене однородного объекта.
Поагрегатный (поэлементный) расчет используется в тех случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из составных элементов.
Суть определения стоимости АМТС, их комплектующих с помощью индексации цен заключается в приведении стоимости объектов к действующему уровню цен с помощью корректирующих индексов.
Расчет стоимости по цене однородного объекта производят с помощью подбора для оцениваемого объекта аналогичного, похожего по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки (объекта), основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход наиболее предпочтителен по сравнению с другими подходами при определении рыночной стоимости АМТС и их комплектующих, в том числе аварийных, не подлежащих восстановлению, крупносерийного и массового производства, имеющих, как правило, развитой рынок, что дает возможность оценщику выбрать достаточное по статистическим критериям количество аналогов. Сравнительный подход наиболее эффективен при использовании статистических методов при сборе и обработке стоимостной информации.
При определении рыночной стоимости объекта оценки обычно используется следующая информация:
· цены сделок купли-продаж;
· цены из периодических изданий и прайс-листов;
· цены из справочно-аналитических изданий.
Полученную информацию обрабатывают с помощью различных статистических методов (корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.) с целью определения статистических зависимостей между ценой объекта оценки и параметрами, влияющими на цену.
Наиболее предпочтительной информацией, с точки зрения достоверности, являются цены сделок купли-продаж. Однако такая информация является малодоступной, поэтому, в основном, используются цены справочно-аналитических и периодических изданий, прайс-листов, скорректированные должным образом при помощи соответствующих методик.
Используют следующие виды поправок:
· на техническую сопоставимость;
· на различия в условиях продажи;
· на временную сопоставимость;
· на различие в комплектации.
Поправки на техническую сопоставимость. Для определения величины поправки используются соотношения между ценами и параметрами объекта оценки.
4.2.1.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Таблица 15.
Особенности сравнительного подхода
Такой подход при оценке машин считается эффективным, если существует много сопоставимых объектов. Когда информация представлена в маленьких объемах, проводить оценку с помощью этой методики нельзя. Сравнительный подход есть смысл применять для машин, которые имеют аналоги на вторичном рынке.
Основа сравнительного подхода — принцип сопоставления. Поэтому так важно правильно выбрать аналогичное транспортное средство. Специалисты оценочных компаний отдают предпочтение технике, которая по разным параметрам будет иметь сходство с оцениваемым объектом.
Методы оценки транспортных средств сравнительным подходом:
Метод ценовых индексов есть смысл использовать, когда стоимость транспортного средства в прошлом известна. Он эффективен при условии, что будет возможность пересчитать цену автомобиля на дату оценки. Для определения стоимости машины с использованием этого метода была придумана специальная формула.
Прямое сравнение с точно таким же объектом проводят в случае, если оба транспортных средства не отличаются между собой. Оценщики смотрят не лишь на марку и год выпуска авто. Такой метод предполагает, что 2 объекта идентичные по конструкции, материалам, оснащению и другим параметрам.
Метод прямого сравнения с аналогичными объектами используется реже, чем другие. Довольно часто аналоги отличаются от оцениваемого средства передвижения по мощности и производительным свойствам. Выбирают этот метод тогда, когда предоставлена возможность подобрать к оцениваемому объекту подходящие аналоги.
Метод расчета по удельным показателям, а также корреляционным моделям, специалисты применяют в случае, когда им приходится оценивать однотипные транспортные средства. Он требует статистических данных в больших объемах и позволяет сделать быстрые оценки, но их точность может быть не слишком высокой.
Прямое сравнение с аналогичным транспортным средством и внесение корректировок имеет много нюансов. Очень важно, чтобы оценщик правильно выбрал аналогичный объект (или несколько). Из всего количества параметров, которыми характеризуются средства передвижения, выбирают самые «полезные». Для машин одними из важных параметров являются маневренность, скорость.
С помощью методов сравнительного подхода без проблем можно узнать цену каждого конкретного автомобиля. Их главным минусом можно назвать то, что надежность оценок зависит от полноты рыночной информации. Сравнительный подход не подойдет для некоторых объектов — если средство передвижения не представлено на массовом рынке, то применение методик этого подхода является нереальным.
Методы сравнительного подхода предполагают, что оценка машин проходит поштучно. Для фирм, которые обладают большим автопарком, экспертная оценка с использованием сравнительного подхода займет много времени.
Выбор аналогов и методы внесения поправок
Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.
Выбор объектов-аналогов помимо сравнительного подхода необходим также при оценке на основе затратного подхода — методом замещения. Критерии выбора аналогов и методы внесения поправок изложены в главе 4 (п.п. 4.2.2.1.1). Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.
Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется последовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объектов-аналогов является необходимым условием при их выборе.
Технико-экономические показатели, используемые для определения степени сходства машин и оборудования:
- Показатели назначения (функциональные).
- Показатели производительности.
- Показатели надежности.
- Показатели автоматичности функционирования.
- Показатели точности и стабильности функционирования, качества выполнения работ.
- Показатели эргономические.
- Показатели эстетические.
- Показатели экономичности эксплуатации.
Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения — это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.
Элементы сравнения объединяются в группы:
- Характеристики объекта:
- функциональные;
- технические;
- фирма-производитель;
- степень точности;
- качество.
- возраст;
- износ;
- комплектация.
- географическое нахождение места продажи;
- физическое расположение объекта внутри предприятия.
- спад или подъем;
- соотношение спроса и предложения.
- время продажи;
- размер партии товара (для новых объектов);
- мотивации продажи;
- место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);
- предпосылки использования — перепродажа или длительное использование;
- среднее время рыночной экспозиции.
- наличие льготного кредитования;
- наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;
- характер цены по источнику происхождения — цена сделки или цена предложения.
Для цены сделки сравниваются:
- вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;
- источник информации.
Для цены предложения сравниваются:
- вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;
- источник информации.
Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только степень износа, но и действительные технические характеристики, в том числе и степень точности оборудования.
Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определяется по формуле:
Са = Ц х Кмо/ (1 — Кфа) х К1 х К2 х К3 х … х Кi ± Сдоп
где:
Са — скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;
Ц — цена продажи объекта-аналога;
Кмо — индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);
Кфа — коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;
K1, K2, К3,…, Кi — корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;
Сдоп — стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги. Сдоп вычитается, если аналог по своим характеристикам превосходит объект оценки, или прибавляется, если аналог уступает по своим характеристикам.
Корректирующие коэффициенты рассчитываются по следующим формулам:
Если технические параметры отличаются не более чем на 20%, то Кi = Ni/ Nai
Если параметры отличаются более чем на 20%, то Ki = (Ni/ Nai)n
где:
Ni и Nai — значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;
п — показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона).
Стоимость оцениваемого объекта с учетом его физического износа определяется по формуле:
С = Сa х (1 — Kф ),
где:
С — искомая стоимость объекта оценки;
Kф — коэффициент физического износа оцениваемого объекта на момент оценки.
При определении стоимости объекта методами, основанными на сравнительном подходе, необходимо использовать достаточное количество данных о ценах предложения или ценах приобретения объектов, бывших в употреблении, или новых, аналогичных оцениваемому. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о рыночной стоимости, но результат анализа таких рыночных данных необходимо учитывать в процессе оценки.
Наиболее распространенный способ оценки рыночной стоимости — это прямое сравнение с идентичными изделиями. В этом случае считают, что наиболее вероятная цена равна среднему арифметическому значению из цен, предложенных разными продавцами для данной модели машины.
К сожалению, статистические данные реального рынка машин и оборудования часто бывают недоступными, и оценщикам приходится довольствоваться малыми выборками (в лучшем случае 3-4 значения цены). Например, в Москве можно выделить пять-шесть солидных дилерских компаний, торгующих деревообрабатывающим оборудованием, регулярно публикуемые цены предложения которых заслуживают доверия.
Анализ показывает, что совпадение цен наблюдается у компаний, торгующих станками в одном регионе. Можно только догадываться о том, почему дилерские компании стараются не выделяться своими ценами. Вероятно, в каждом регионе для каждой модели станка будет своя «наиболее вероятная цена» с весьма малым (а то и вообще нулевым) разбросом значений. В нормативных документах по оценке нигде не сказано, должна ли наиболее вероятная цена носить межрегиональный характер. Оценщик обычно ограничивается тем набором цен, которые ему удается найти, и заботится об их подтверждении представлением соответствующих прайс-листов, ценовых бюллетеней и публикаций в газетах и журналах.
Наличие согласованности дилерских цен несколько облегчает работу оценщика: не нужно набирать выборку, а достаточно использовать данные о ценах, которые назначает лидирующая в данном регионе дилерская компания.
Теперь возьмем случай, когда оценку ведут сравнением с аналогами, которые нельзя назвать идентичными объектами и которые по каким-то признакам хотя и не намного, но отличаются от оцениваемого объекта.
Нельзя забывать о правилах последовательности внесения корректировок. Сначала вносят связанные (коэффициентные) корректировки, т.е. те, размер которых зависит помимо прочего и от величины исходной цены аналога. Затем вносят независимые (поправочные) корректировки. Среди того и другого вида корректировок в первую очередь вносят наиболее значительные, а затем небольшие.
Критерием того, что вносимые корректировки оправданны и повышают точность оценки, служит повышение сходимости скорректированных цен аналогов между собой по сравнению с исходными ценами. Если же корректировки взяты с большими ошибками, то будет наблюдаться разнобой скорректированных цен аналогов.
Остановимся теперь на ошибках, вызванных корректировками. Возможно, кто-то скажет: «Странное дело: корректировки вносят, чтобы повысить точность оценки, и вдруг — ошибки от корректировок». На самом деле ничего странного нет. Корректировками хотят устранить систематические ошибки, но при этом неизбежны ошибки случайные. С точки зрения назначения корректировки можно подразделить на два вида:
- корректировки с целью исправить саму цену, т.е. чтобы цена аналога отвечала условиям оцениваемой стоимости (по структуре и времени действия);
- корректировки с целью учесть различия между оцениваемым объектом и аналогом по параметрам, конструкции и оснащенности различными дополнительными устройствами.
4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.
4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.
4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.
4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
| № п/п | Наименование | Комментарий |
|---|---|---|
| Характеристики сделки | ||
| 1 | Дата оферты /сделки | Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки. |
| 2 | Тип информации | Сделка / предложение. |
| 3 | Условия финансирования | Например:
|
| 4 | Базис поставки | |
| 5 | Необходимость уплаты дополнительных платежей | Например:
|
| Характеристика передаваемых прав | ||
| 6 | Передаваемые права на объект и его составные части | |
| 7 | Обременения | |
| Физические характеристики | ||
| 8 | Производительность | |
| 9 | Мощность | |
| 10 | Техническое состояние | |
| 11 | Комплектация | Например, наличие запасных частей |
Понятие и категории метода сравнительного анализа
Метод сравнительного анализа берет свое начало от такого общенаучного метода, как аналогия. Однако в отличие от последнего, сравнение предвидит использование элементов других методов, среди которых анализ, методы мышления, моделирование, синтез, индукция, дедукция и др. Основной целью сравнения является получение новых фактов не только от различных свойств сравниваемых объектов или явлений, но также анализ их всевозможных взаимосвязей. На основании этого можно составить общую тенденцию их последующего функционирования и развития.
Методы сравнительного подхода приводят к тому, что могут быть пересмотрены уже сложившиеся взгляды на те или иные явления и факты. При сравнении также могут быть открыты особенности, которые специфичны для конкретного объекта или явления, однако ранее не были известны исследователям. Таким образом, сравнение способствует более глубокому изучению и познанию объектов и явлений, а также поиску их отличительных особенностей и различий на разных уровнях исследования.